CVM pretende ampliar possibilidades para os FIIs, como a recompra de cotas e a criação de classes e subclasses
Embora sejam muito populares e contem com investidores muito participativos, os fundos de investimento imobiliários (FIIs) ficaram com a regulação um pouco defasada em relação aos demais fundos de investimento. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) está de olho no assunto e pretende reduzir esse hiato regulatório que se formou. Para isso, colocou em consulta pública uma revisão do Anexo III da Resolução CVM 175/22, que rege o funcionamento dos fundos imobiliários.
“As alterações propostas pela CVM representam um avanço importante na regulação dos FIIs e reforçam o esforço da autarquia em modernizar o marco regulatório desses veículos. As medidas ampliam a flexibilidade dos FIIs e reforçam a coerência da norma com a Lei nº 8.668/1993, preservando a transparência e a proteção ao investidor”, avaliam Júlia Garzon e Matheus Preima, associados do Freitas Ferraz Advogados.
Eles explicam que o Anexo III, dedicado aos FIIs, não passou por uma revisão substancial quando a Resolução CVM 175/22 foi editada – e por isso ficou desatualizado. “O que se busca agora é uma revisão efetiva desse anexo: com aprimoramentos redacionais, eliminação de referências obsoletas e modernização do tratamento regulatório aplicável aos FIIs”.
FIIs se aproximam dos demais fundos
A consulta pública pretende coletar sugestões do mercado sobre sete temas – sendo que alguns alinham os fundos imobiliários aos demais. É o caso, por exemplo, da revisão das atribuições do administrador fiduciário e do gestor, aproximando-as do padrão das demais categorias de fundos.
Outro exemplo é a intenção de autorizar que classes de FIIs que investem apenas em títulos de crédito criem subclasses. Poderiam ser emitidas cotas sênior, mezanino e subordinadas, aplicando-se subsidiariamente as regras dos fundos de recebíveis (FIDCs). “Essa estrutura amplia o leque de estratégias e perfis de risco disponíveis nos FIIs, contribuindo para o amadurecimento e sofisticação do mercado”, avaliam os advogados do Freitas Ferraz.
No entanto, eles ponderam que, ao aproximar os fundos imobiliários dos instrumentos de crédito estruturado, haverá aumento de complexidade e risco, levantando discussões sobre a adequação ao investidor de varejo, a precificação de ativos ilíquidos e potencial sobreposição regulatória com os FIDCs. “Trata-se, portanto, de um avanço regulatório que demanda cuidado para equilibrar inovação e proteção ao investidor.”
Recompra de cotas de fundos imobiliários no mercado
Outra alteração relevante proposta é a possibilidade de os fundos poderem recomprar suas cotas no mercado, a exemplo do que ocorre com as companhias abertas quando recompram suas ações. A oferta pública voluntária de aquisição de cotas poderia ser realizada se prevista em regulamento do fundo. E as cotas, após compradas, precisariam ser canceladas. O objetivo da mudança é permitir que o fundo atue para reduzir a diferença entre o valor patrimonial e o valor de mercado da cotas. A recompra precisaria ser feita por preço inferior ao valor patrimonial e com comunicação prévia de 14 dias.
Garzon e Preima consideram que, embora a medida possa reduzir a diferença entre os dois valores, envolve efeitos colaterais que demandam atenção: “Mesmo condicionada ao cancelamento imediato e limitada a operações abaixo do valor patrimonial, a recompra pode influenciar a liquidez do mercado secundário, afetar a formação de preços e abrir questionamentos sobre o uso dos recursos do fundo. O prazo de comunicação prévia de 14 dias também gera dúvidas quanto à efetividade da transparência e aos riscos de assimetria de informação.”
Na entrevista abaixo, os advogados do Freitas Ferraz abordam essas e outras medidas propostas pela CVM, e que são objeto da consulta pública SDM 06/2025 – ela recebe colaborações do mercado até o dia 30/01/26.
FONTE: https://legislacaoemercados.capitalaberto.com.br/mais-flexibilidade-para-os-fundos-imobiliarios/